“三大工程”建设，建筑企业应该关注些什么？
2024-06-07
2023年12月，中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。随后召开的全国住房城乡建设工作会议再次强调，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。
加快“三大工程”建设，是中央作出的重大决策部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措，有利于提升建筑业景气。
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保障性住房建设
▌1. 政策
2023年4月，政治局会议提出规划建设保障性住房。
2023年8月，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（“14号文”），强调提高保障性住房在住房总供给中的比例，让商品住房回归商品属性、满足改善性住房需求。根据“14号文”，原有保障性住房类型将重新划分为配售型和配租型保障性住房两大类。
2023年12月，中央经济工作会议进一步强调加快推进保障性住房建设等三大工程，保障性住房尤其是配售型保障房迎来发展新阶段。
▌2. 建设思路
（1）盘活存量闲置和低效土地资源
政策端支持优先将存量土地用于保租房建设。根据国务院印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房的土地来源主要有集体经营性建设用地、企事业单位自有用地、产业园配建、非居住存量住房改建/存量闲置房屋改建、新供应国有土地和开发商配建等。其中，前四类为存量土地和存量房屋，后两者为新增土地和房屋；非居住存量住房改建/存量闲置房屋改建不涉及新建，除此之外其他类型土地来源均涉及新建。
（2）TOD模式与保租房相结合
TOD项目具备与保租房建设相结合的天然优势：靠近公共交通，可有效缩短在外务工青年人的通勤时间；TOD项目中可使租客同时享受丰富的“商业、办公、社交、文娱”等服务配套，契合青年人对住房的品质需求。从投资主体来看，各地交投集团、轨道集团积极布局TOD项目，龙头房企也在参与。由于TOD项目中配建租赁住房，对企业资金和运营能力要求较高，目前万科、龙湖、越秀等房企参与较多。
▌3. 典型案例
（1）深圳首批配售型保障房项目
2023年12月，深圳集中开工13个配售型保障性住房项目，总用地面积17.7万平方米，配售型保障性住房建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套。
（2）福州首批配售型保障房项目
福州首批配售型保障房项目已经完成规划、工地等前期手续，项目计划建设保障房710套。2023年12月，国家开发银行向该项目授信2.02亿元，意味着全国首笔配售型保障房开发贷成功落地。
▌1. 政策
“平急两用”概念早于2021年10月在中共中央、国务院发布的《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》文件中就有提及，要求在成渝地区推广实施公共设施平急两用改造，提升平急转换能力。该文件初步体现了国家在加强公共卫生应急管理体系建设、提升城市应对突发事件能力方面的政策思路。
2023年4月，政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。
2024年3月，十四届全国人大二次会议期间，住建部部长倪虹在民生主题记者会上表示，今年将推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。
▌2. 建设思路
根据2023年4月国家发改委在“平急两用”设施建设现场会上提出的“建设改造一批‘平急两用’的民宿和酒店、储备一批单体大型方舱医院、升级一批应急医疗服务点”，“平急两用”项目涉及领域最初或主要围绕在旅游居住设施和医疗应急服务点。此外，在各地落实政策的行动中，又出现了城郊大型仓储、高速服务区等领域项目。
（1）超大特大城市引领
在“平急两用”设施的建设上，政策强调超大特大城市的引领示范作用，应率先进行规划和实施。通过在这些城市中建设一批具有示范效应的“平急两用”设施，不仅可以提升城市自身的应急响应能力，还可以为其他城市提供经验和借鉴，推动全国范围内“平急两用”设施的建设和发展。
（2）统筹增量与盘活存量
“平急两用”设施的建设过程中，需坚持统筹增量与盘活存量的原则。一方面，根据城市发展的需要和应急管理的需求，科学规划新建一批设施，增加城市的应急保障能力。另一方面，积极盘活城市现有的低效和闲置资源，通过改造、升级等方式，将其转化为“平急两用”设施，提高资源的利用效率。
▌3. 典型案例
（1）成都市新都区探索疫情防控基础设施的转变重塑
成都市新都区将防疫基础设施转变为“平”时用途，例如将隔离点集装箱改造为公共驿站，将核酸采样舱改造为司机之家等，获得国家发展改革委肯定并在全国“平急两用”设施建设调研暨现场会分享经验。
（2）北京市平谷区建设国家“平急两用”发展先行区
北京市平谷区提出“平急两用”基础设施建设的“吃、住、行、医、集中承载”五大应用场景，分别为：农副产品保供基地、综合物流枢纽、旅游居住设施、高速服务区、医疗体系，该类设施在平时可用于服务民生，特殊状态下可以快速转变为应急用途。
▌1. 政策
2023年7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。
▌2. 建设思路
（1）不搞大拆大建，侧重调整存量结构
2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，其中提及转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，并划定底线。
2023年3月，深圳发布发《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，提出统筹推进城中村改造和保障性租赁住房的筹集工作。
2023年6月，广州发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，强调要与产业转型相结合。各地都强调不搞大拆大建，体现了本轮城中村改造多业态结合、可持续经营的方向。
（2）土地开发模式以做地模式及一二级联动模式为主
做地模式：以杭州，广州为代表。杭州2018年提出“做地+储备”模式，广州2023年3月出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》（“做地10条”），其中明确提及将秉承做储分离原则，做地主体入场整理土地待完成“七通一平”后，再将净地交由土地储备机构收储，并划定做地主体。
一二级联动模式：以上海、南京为代表。上海2021年8月发布《上海市城市更新条例》，根据城市更新地块具体情况，供应土地采用招标、拍卖、挂牌、协议出让以及划拨等方式。
▌3. 典型案例
（1）深圳市龙华区元芬村改造项目
元芬村位于龙华区大浪街道西南部，毗邻深圳地铁6号线元芬站和4号线龙胜站，占地约10万平方米，目前社区常住居民约1.5万人，改造前元芬村楼体破腐陈旧，基础设施落后，环境脏乱，无消防安防等安全保障系统。元芬社区与愿景集团旗下的深圳微棠公司展开合作，以整村统租方式，对元芬村从整村规划、安全系统提升、基础设施补充、外立面美化、室内空间改造、室内外公区配套等方面进行了全面改造升级，打造微棠新青年社区。
（2）上海市青浦区华新镇凤溪城中村改造项目
凤溪“城中村”改造项目位于上海市青浦区华新镇，东邻虹桥商务区，南侧紧邻上海示范区线（在建）徐乐北路站，区位良好，对外交通通达，占地约1272.7亩，开发总投资额约360.4亿元，开发总周期约12年。该项目以特色城镇、产城融合、现代人居为建设特色，有望加快青浦区、华新镇更好融入虹桥国际开放枢纽的建设、更好服务长三角一体化国家战略。
